NEWS UPDATE :

PWON caplok Mall & RS milik Duniatex, apa kata Fitch Ratings?

Chandra Dwi Pranata, CNBC Indonesia

08 December 2020 15:55

Jakarta, CNBC Indonesia – PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mengakuisisi dua pusat perbelanjaan di Yogyakarta dan Solo serta sebuah hotel Marriott di Yogyakarta milik Grup Duniatex. Menurut Fitch Ratings proses akuisisi ini tentunya akan membantu perusahaan untuk melakukan diversifikasi di antara kota-kota di Indonesia.
Proses akuisisi ini merupakan proses pertama kalinya yang dilakukan di luar Jakarta dan Surabaya, di mana proses akuisisi ini sejalan dengan strategi Pakuwon untuk meningkatkan area net leasable area (NLA) seperti mal-mal dan hotel-hotel. Aset ini terbilang kecil dibandingkan dengan properti utama Pakuwon lainnya, dan tidak menambah skalanya EBITDA, di mana dari ketiga aset tersebut akan berjumlah sekitar 10% dari EBITDA non-pembangunan PWON pada tahun 2019 secara pro-forma.

PWON mengintegrasikan akuisisi untuk mengurangi risiko eksekusi dari proses tersebut. Aset-aset ini juga sejalan dengan portofolio dan kemampuan PWON yang ada di segmen konsumen menengah ke atas. Menurut Analisa dari Fitch Ratings, okupansi kedua mal ini relatif stabil hingga pertengahan tahun 2020 dengan rata-rata sebesar 90%, sementara okupansi hotel masih rendah, yakni di angka 50%, karena anjloknya jumlah pengunjung mancanegara. Mal di Yogyakarta memiliki luas lahan 77.000 meter persegi NLA, sedangkan mal Solo memiliki luas 35.000 meter persegi NLA, adapun hotel Marriott yang merupakan hotel berbintang lima dengan 347 kamar. Akuisisi yang berjumlah Rp1,35 triliun ini didanai seluruhnya secara tunai. Hal Ini akan mempengaruhi posisi utang bersih dari yang diperkirakan oleh Fitch sebelumnya tentang posisi kas bersih, dan dapat mengurangi EBITDA non-pengembangan PWON ke cakupan bunga bersih, tetapi keduanya akan tetap kuat untuk peringkat perusahaan.

Setelah akuisisi, Fitch memperkirakan PWON akan melaporkan utang bersih atau persediaan yang disesuaikan bersih sebesar 11% pada tahun 2020, dan cakupan bunga bersih sekitar 11x, jauh di atas level rata-rata 3x di mana Fitch akan mempertimbangkan memberikan peringkat negatif. Ketiga aset tersebut mendapat keuntungan dari jalan tol yang nantinya akan menghubungkan Yogyakarta-Solo dengan Jakarta dan Surabaya, yang merupakan kota terbesar di Indonesia. Akses yang baik penting bagi wisatawan yang ingin menghindari perjalanan menggunakan pesawat terbang atau menggunakan kereta api di tengah pandemi virus corona. Jalan tol yang menghubungkan Yogyakarta dan Jakarta diperkirakan dapat ditempuh dalam 7 hingga 8 jam. Saat ini, Yogyakarta dan Solo baru terhubung melalui jalan provinsi, tetapi begitu jika jalan tol selesai dan dibuka dalam waktu sekitar dua tahun, hal itu bisa mempersingkat waktu perjalanan antar kedua kota tersebut menjadi hanya sekitar 1 jam dari 2 jam. Pandemi virus Covid-19 telah mengurangi jumlah pengunjung berpergian ke mal dan hotel, tetapi jumlah tersebut telah berangsur-angsur membaik setelah pelonggaran Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) dilakukan.
Yogyakarta dan Solo terkenal sebagai salah satu pusat destinasi wisata, mengingat sejarah budaya kedua kota yang kaya, dan akan mendapat keuntungan dari pemulihan pariwisata domestik. Badan Pariwisata Kota Yogyakarta melaporkan hampir 30.000 kedatangan harian pada akhir pekan di akhir September lalu, dibandingkan dengan rata-rata historis sekitar 15.000